住房限购将扭曲三四线城市房价

住房限购将扭曲三四线城市房价 童大焕—2011年2月11日礼拜五 2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，史上最严厉的限购政策正在逐渐推开，依据“国八条”请求，限购令将笼罩全国，有望直接阻断部门分歧理购房需求。目前，明白提出将实施限购乃至停购的城市已达36个。依照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，也就是72个。在“最严调控”进级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开端，在政府连续调控的预期下，市场供求双方的观望情感将进一步蔓延。但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有显明松动，但刚需购房人已明显受到买房和租房的双重挤压。新华社记者采访发明，在房地产调控下，一局部公道的住房需要也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷本钱、购房门槛明显进步，房租价格也大幅上涨。此次调控将对买卖供需结结构成吹糠见米的双双萎缩的影响：需求方面，投资性需求全面萎缩，刚需的观望情绪进一步增强；供应方面，一手房是抛售仍是惜售，视开发商资金情况而定。而在投资客被逼退场和刚需观望的情景下，抛售不一定会带来预期的成果，多数开发商将自动或被动采用别的融资方法过冬。因此总体上一手房供给量会减少。二手房主的惜售景象则更加明显，一是良多领有多套房的房东一旦卖房将买不回来，二是波澜壮阔的进城雄师和张望的刚需将使租房需求显著回升甚至日趋缓和，房租上涨为期不远，并且加息、房产税等等都可能转嫁到房租上来。而在资金量方面，2011年还有M2增量16%在屁股后面追。因此，在短期内房价未必可能明显下滑、房地产后市仍旧长期看好确当下，本次调控不会改变交易市场供不应求的总体局势，却可能使租赁市场供不应求的局面加剧。北京师范大学房地产研究核心主任董藩甚至断言，3月份开始房钱将会持续上涨，今年租客的累赘将增添两三成。（2月9日《北京青年报》）人往何处去？钱往何处去？始终是我们重要关注的时期背景性问题。即便户籍把持、上学跟高考轻视都拦阻不了千军万马奔向大中城市的脚步，严格的住房限购政策同样转变不了人口的流向，但它却有可能极大地改变大中城市出租屋的供应构造，像北京上海这样的一线城市，每年净增长外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全体必需租房寓居，如果二套房以上的购房被严厉限度，房租的飙升将不问可知。同时，社会上充足的流动性资金依然在一刻不停地寻找投资渠道。底本城市化速度较快、也是房价较高的全国72座城市如果都履行严厉限购政策，那么象征着市场的需乞降价钱信号被行政手腕所屏蔽，将会带来另一个宏大的弊病，就是助长三四线城市房价泡沫，使做作的城市化需求并不充分的三四线城市，必定水平上有可能成为资金追赶的热门。而这些城市的楼盘范围总体较小，不须要多大的资金量就能够推高房价；推高的房价进一步刺激资金进入，构成不合乎市场要求的真实泡沫。笔者的观点可能跟多数人不同。我以为，在方兴未艾的中国城市化尤其是大城市化的市场推进下，一二线城市的房价不泡沫，或者泡沫较小；相反，三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府的强力推动，而非市场真实需求，这种情形下三四线城市的房价泡沫反而更高。假如严厉的限购政策进一步将社会流动性挤向三四线城市，那么我们将来必将为三四线城市的泡沫买单，并且不消除大批基层处所政府因而加大征地拆迁热忱，据加剧已经很剧烈的征地、拆迁抵触，也为未来留下更多相似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化挥霍”。咱们更应当警戒的是，市场信号一旦被非市场力气屏蔽，其可能造成的社会矛盾和公民丧失，比拟于服从实在的价值法则——哪怕是残暴的高房价而言，从个人到社会到天然界（比方可贵的土地上建的是烂尾城），为此付出的代价要高得多。（FT中文网2月11日作者为信孚研究院研讨员，专栏时评作家，著有《买房的革命》等书）