三重预期造成房地产市场利好麻痹症

三重预期造成房地产市场利好麻痹症2008-1-5时期周报    房地产市场处于僵化状况，外部强刺激已经很难激发强烈反映。这是政策预期、市场预期、货泉预期三重作用下的产物。 政府出招远没见效    咱们必需用金融投资学的观点来对待房地产市场，掌握“预期”二字，不然，所有剖析、以及随分析而来的政策只会离事实越来越远，离经济法则越来越远。    中心出台了一系列“暖市”政策：12月17日，国务院出台“国三条”，断定了包含二套房贷松绑、营业税扩展减免范畴、供给房地产并购重组金融服务等内容；12月20日，出台“国十三条”；12月22日，央行百日内第五次发布降息。    一系列政策利好不激活房地产市场。成交量偶有反弹，根本在原地不动。有数据为证：截止12月28日的一周，全国16个城市总体周成交量均值与上周持平，中值下降3%。年初至今累计成交量跌幅均值为32%，中值为38%。房地产放松政策刺激效果在11月浮现，大多数城市成交量坚持回暖势头，但上升趋势逐步放缓，本周已无回升。    首先，政策预期已经无奈收到强烈后果。政策预期的边际效用递减，一直宽松的政策给了市场强烈的反向暗示，为了缓解通缩势头，政府将持续履行宽松政策。有时候政策甚至成为反向指标，越出台宽松的政策，市场紧缩预期越强烈，越不敢容易出手。    房地产市场从2005年开始经由冷热两重调整周期，政策有互相抵销之处。从2005年开端的调剂周期，政府意在克制房价泡沫，却先以高地价助涨房价回升，而后以高税费抑制房价上升，这两个相互抵销的政策，让市场莫衷一是。从2008年10月当前开始的调整周期，意在稳定房地产市场，政府放松地根、银根支持房地产市场，却在房地产市场下跌之时集中推出保障住房政策，这两个互相抵销的政策，再次让市场无所适从。按理当该在上个周期推出强迫性保障型住房政策，而在后一个周期适度予以放松。 剧痛还在后头    其次，基于供求关系、房地产商资金链等信息，房地产市场预期仍未回暖。    从供求关联来看，1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积跟新动工面积均呈增加趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与此相反的是，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。不仅如斯，保障型住房落实到位，将从5%上升到20%，这象征着近两年供求关系连续失衡，降价预期更加浓重。若09年依然保持08年的销售水平，消化库存房就要两到三年。加上到明年我国的空置量会超过4亿平方米，这意味着至少有1.2万亿元的资金将会闲置。    人们看到房地产商公然打折，也看到送家俱等暗箱打折，但购房者在等候开发商现金链断裂大拍卖的那一天，而当初，越来越多的公司被撤消、名目公司被出让、并购重组大洗牌的新闻，强化了这一预期，对房地工业来说，剧痛还在后头。 通胀前期是入市良机    第三，贷款成本下降难敌收益下降。    房地产市场预期与投资品预期趋同，大多数人重视的是危险与收益之比，只要收益高于贷款本钱，即使在通胀加息周期，投资者照样会簇拥而入。只有看看前两年的楼市就高深莫测。    通胀前期是最佳入市节点。目前我国的经济基础面预期是压缩而不是通胀，等到什么时候通缩预期停止，央行发出通胀的忠告，什么时候房地产交易才会开始稳固。    跟着交易成本的下降，收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算，经过密集的降息和税费的减免，购房成本降低了18%-20%，上海的中原地产最近两个月的成交情形变更不大，决议交易速度的始终是二手房的降价幅度，购房者中自住客占到九成以上，成交标的则从以往均匀150万元的程度集中到100万元左右。不仅房价在下跌，卖方的投资收益也在降落，假如下降比例超过成本下降幅度，投资者就没有理由入市。    对市场而言，真正的利好是税费的下调，这是政府让利的行动，能够进步投资者的收益预期，但投资者不能预期的是，这样的利好会连续多久？    这三重预期表明，房地产市场处于重症状态，毫不可能仅靠外界物理疗法转变趋势。可以预期的是，房地产企业大洗牌、房地产市场价钱中枢调整、房地产政策根天性改造，已经跃然纸上。